重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案

　　■個(gè)人擁有的獨棟商品住宅，不管是存量還是增量都要收稅；個(gè)人新購的高檔住房征稅，與存量不相干

　　■住房交易價(jià)在均價(jià)3倍以下的，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%

　　據重慶日報消息 在昨晚舉行的新聞發(fā)布會(huì )上，市長(cháng)黃奇帆發(fā)布重慶市人民政府令——根據國務(wù)院第136次常務(wù)會(huì )議精神，作為國家首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收改革試點(diǎn)城市，重慶定于2011年1月28日正式啟動(dòng)改革試點(diǎn)，在主城九區率先開(kāi)征房產(chǎn)稅。

　　昨晚的新聞發(fā)布會(huì )吸引了52家境內外新聞媒體110多名媒體記者，黃奇帆介紹了征收房產(chǎn)稅改革方案要點(diǎn)、開(kāi)征房產(chǎn)稅的意義以及房產(chǎn)稅征收后的用途，并回答了記者的提問(wèn)。

　　征收對象分三類(lèi)

　　稅率0.5%、1%、1.2%

　　此次征收房產(chǎn)稅改革方案有5大要點(diǎn)：一是稅收的征收對象，分三類(lèi)。一類(lèi)是個(gè)人擁有的獨棟商品住宅，不管是存量還是增量都要收稅；一類(lèi)是個(gè)人新購的高檔住房，與存量不相干，高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房；一類(lèi)是在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。方案同時(shí)提出，未列入征稅范圍的個(gè)人高檔住房、多套普通住房，將適時(shí)納入征稅范圍。

　　二是征稅的稅率。獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

　　新購獨棟住宅高檔住房

　　免稅面積為100平方米

　　三是征稅的價(jià)格方法。目前價(jià)格方法是以房產(chǎn)交易價(jià)格為征稅基數，條件成熟時(shí)，以房產(chǎn)評估值作為征稅依據。

　　四是房產(chǎn)稅征收要扣除免稅面積。房產(chǎn)稅按房屋應稅建筑面積征收，房屋應稅建筑面積是指納稅人應稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積�？鄢�免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。納稅人在本辦法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應稅住房的，按時(shí)間順序對先購的應稅住房計算扣除免稅面積。在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應稅住房均不扣除免稅面積。

　　五是商品住房成交建筑面積均價(jià)是如何算出來(lái)的。這次征收的范圍是重慶主城九區，兩年的均價(jià)是以上兩個(gè)年度主城區均價(jià)相加除二得出的平均價(jià)。

　　能調節收入分配

　　抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲

　　黃奇帆表示，征收房產(chǎn)稅可以健全中國的稅收體系，也有利于調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且能起到調節收入分配的作用，適當改變社會(huì )的住房消費習慣。

　　有關(guān)人士認為，進(jìn)行個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，是重慶完善住房調控體系的重要一環(huán)。近年來(lái)，重慶認真貫徹落實(shí)國務(wù)院住房制度改革有關(guān)政策，實(shí)現了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行。但是，隨著(zhù)經(jīng)濟高速發(fā)展和城鎮化的推進(jìn)，房?jì)r(jià)逐年上漲，尤其是高檔住房領(lǐng)漲而拉動(dòng)普通住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快。為此，市委、市政府決定構建由政府保障和市場(chǎng)調節相結合的城市住房供應“雙軌制”，并對高端商品房和投機性購房采取相應的約束措施，形成“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的制度體系。一方面，規劃從2010年起三年內建成4000萬(wàn)平方米公租房，解決200萬(wàn)人住房困難，逐步實(shí)現對中等偏下收入群體的住房保障。另一方面，認真落實(shí)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策，采取一系列措施，保持了樓市健康穩定。與此同時(shí)，積極探索對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，采用稅收的手段，對高檔住房消費和投機性購房進(jìn)行約束，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的“組合拳”，繼續保持房產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定。昨天的發(fā)布會(huì )還公布了3個(gè)咨詢(xún)電話(huà)：財政局67575431；國土房管局63651297；地稅局67572683。

 

　　房產(chǎn)稅不可能一下壓低房?jì)r(jià) 對“三無(wú)對象”征稅是為遏制炒房團

　　昨晚20時(shí)，市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，邀請市長(cháng)黃奇帆介紹重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)相關(guān)情況，以下為發(fā)布會(huì )實(shí)錄：

　　黃奇帆：各位記者朋友，今天借這個(gè)機會(huì )向大家宣布重慶市人民政府令，按照國務(wù)院第136次會(huì )議決定，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定部分省市對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)，重慶是試點(diǎn)地區之一，按照國家的要求，我們今天在這里貫徹落實(shí)。

　　重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案有5個(gè)要點(diǎn)

　　黃奇帆：首先，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，有五個(gè)要點(diǎn)。

　　一、稅收的征收對象。我們是對獨棟商品住宅，不管存量還是增量都收稅；另外個(gè)人新購的高檔住房要征房產(chǎn)稅，這個(gè)高檔住房是指高于主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)兩倍的房子�，F在開(kāi)始，新購的高檔房要征稅；三是如果是在重慶沒(méi)有戶(hù)籍、沒(méi)有工作、沒(méi)有企業(yè)，但是到重慶買(mǎi)房子，買(mǎi)一套不會(huì )收稅，但是他買(mǎi)兩套、三套、五套，我們通常說(shuō)的炒房團，純屬到這里炒房子的，從第二套開(kāi)始收稅，哪怕是普通房子也要收。

　　二、征稅的稅率。我們是按2~3倍收0.5%，3~4倍收1%，4倍以上收1.2%，不管獨棟商品住宅還是高檔住房。

　　三、計稅依據。目前是以房產(chǎn)交易價(jià)為征稅基數，如果三年、五年以后可能會(huì )進(jìn)入要用評估的方法。

　　四、如無(wú)存量商品住宅，買(mǎi)首套獨棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。我們的概念是存量獨棟商品住宅可以抵扣180平方米，高檔住房可以抵扣100平方米，是以戶(hù)為單位，家里是一個(gè)人一戶(hù)也要抵扣100平方米，三口之家一戶(hù)也是抵扣100平方米，這個(gè)概念也是我們方案很重要的特征。

　　五、均價(jià)的計算方式，我們講房產(chǎn)稅覆蓋的不是8萬(wàn)多平方公里的大重慶，而是指重慶主城，過(guò)去兩個(gè)年度主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)算術(shù)平均計算。

　　征收房產(chǎn)稅有四方面意義

　　黃奇帆：收房產(chǎn)稅的意義，很多人認為我們收房產(chǎn)稅是為了打壓房?jì)r(jià)，有的說(shuō)收房產(chǎn)稅沒(méi)用，房?jì)r(jià)壓不住，有的說(shuō)，收房產(chǎn)稅無(wú)法操作，也有的說(shuō)收房產(chǎn)稅是政府想多收點(diǎn)錢(qián)，甚至也有的說(shuō)收房產(chǎn)稅是違反法規的。諸如此類(lèi)的各種評論都有，我想特別說(shuō)明一下，政府啟動(dòng)房產(chǎn)稅有四個(gè)目的和意義。

　　一、健全中國的財稅體系。正常的社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體系中，財稅體制應該既有生產(chǎn)環(huán)節的稅，也有財產(chǎn)環(huán)節持有稅，長(cháng)遠來(lái)說(shuō)兩種稅制并存是合理的體系，所以重慶推進(jìn)這項工作，首先是為了長(cháng)遠的稅制健全。

　　二、對整個(gè)房地產(chǎn)結構調整調控是有意義的。房地產(chǎn)調控有各種調控手段，從稅務(wù)角度講有三類(lèi)調控，重慶政府從去年起反復在說(shuō)“低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有遏制”，“低端有保障”，就是我們公租房沒(méi)有稅收含義，不收出讓金、配套費，所得稅、交易稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅都不收，公租房造完之后也不會(huì )有企業(yè)利潤，基本以成本轉租給老百姓，這樣是對中低收入者的保護、關(guān)懷。“中端有市場(chǎng)”，就是說(shuō)對買(mǎi)普通商品房的老百姓，買(mǎi)房子自己住的，不僅要保證供應，而且要保證價(jià)格不太高，在稅收上面應該有適當的優(yōu)惠。“高端有遏制”，就是我們今天說(shuō)的獨棟商品住宅和高檔住房，其調控主要體現在稅收上，這樣的住房在交易環(huán)節，它的契稅會(huì )比普通商品房高一點(diǎn)，它的增值稅、營(yíng)業(yè)稅也會(huì )高一點(diǎn)，另外增加持有環(huán)節的房產(chǎn)稅，這也會(huì )起一定的遏制作用。從這個(gè)意義上講，我們稅收上的這個(gè)措施出來(lái)對房地產(chǎn)有調控意義。

　　三、有調節收入分配作用。房產(chǎn)稅或者國外的物業(yè)稅，都屬于二次分配，我們說(shuō)的交易契稅、所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅都屬于一次分配，房產(chǎn)稅是二次分配，二次分配有公平作用，把占有公共資源較多的人的稅征收后，全數用來(lái)造公租房，實(shí)際上也是對困難群體的補助和支持，所以它有調節收入分配的作用。

　　四、能夠適當地改變社會(huì )的住房消費習慣。有了房產(chǎn)稅以后，對于買(mǎi)房自住的人來(lái)說(shuō)，如果是買(mǎi)高檔房，他會(huì )明白，會(huì )交比較多的房產(chǎn)稅，在這種情況下，會(huì )根據自己的財力理性購買(mǎi)。其次，如果買(mǎi)房是為了囤房用以養老，現在會(huì )覺(jué)得房子空著(zhù)不劃算，就把它出租，那也是社會(huì )資源優(yōu)化配置，會(huì )使得租房的供應量增加，租房的租金也會(huì )有所下降。再是如果要炒房，現在有繳稅成本，會(huì )減緩炒房的心理，長(cháng)遠情況下，會(huì )調節人的持有房屋的心理，改變住房的消費習慣。

　　房產(chǎn)稅不可能一下把高房?jì)r(jià)壓下去

　　黃奇帆：這四條就是我們說(shuō)的出臺房產(chǎn)稅的意義和必要性，它既有長(cháng)遠的意義，也有短期遏制房?jì)r(jià)的意義。大家會(huì )問(wèn)我一句話(huà)，你以為房產(chǎn)稅出來(lái)就一定會(huì )把房?jì)r(jià)壓下去嗎？

　　這個(gè)話(huà)問(wèn)得有問(wèn)題，因為誰(shuí)都沒(méi)有認為，房產(chǎn)稅一招就點(diǎn)中要害，把房?jì)r(jià)壓下去。房產(chǎn)稅會(huì )對房?jì)r(jià)有一定的影響，但絕不會(huì )完全影響房?jì)r(jià)，影響房?jì)r(jià)的因素有五個(gè)方面。

　　一、和社會(huì )房屋的配置體系有關(guān)。如果這個(gè)社會(huì )全部的老百姓住房都要市場(chǎng)化買(mǎi)賣(mài)商品房，這個(gè)房?jì)r(jià)體系會(huì )比較難控制；但是如果社會(huì )實(shí)行“雙軌制”，30%~40%或者更多的比重是政府的保障房體系，有60%~70%是商品房體系，是“雙軌制”，這時(shí)候整個(gè)社會(huì )交易狀態(tài)，房?jì)r(jià)的調控狀態(tài)會(huì )比較平穩，不會(huì )有那么極端的不同意見(jiàn)出現，所以“雙軌制”是黨中央、國務(wù)院已經(jīng)確定的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)配置體系。大家如果注意26日出臺的“國八條”就講到了雙軌制的配置保障體系。

　　二、土地供應的方式有關(guān)。土地供應多或少，形成房地產(chǎn)量大或小，土地供應的價(jià)格高或低也會(huì )影響房地產(chǎn)價(jià)格的高低，重慶市政府最近幾年有一個(gè)規則，重慶的土地控制得比較好，土地儲備基本在政府手中，每年按照需要供應各種類(lèi)型房屋需要的土地，一般來(lái)說(shuō)我們的理念是房地產(chǎn)的當期價(jià)格1/3是樓面地價(jià)，也就是說(shuō)樓面地價(jià)拍賣(mài)時(shí)不要拍得比房?jì)r(jià)高，如果拍得比房?jì)r(jià)高會(huì )推高房?jì)r(jià)，地價(jià)跟著(zhù)房?jì)r(jià)慢慢走，而不是地價(jià)反復推動(dòng)房?jì)r(jià)不斷漲，這是重慶政府的工作宗旨�？傊�，土地怎么管理和房?jì)r(jià)有密切關(guān)系。

　　三、受房屋供求關(guān)系影響。如果房屋供應很多，需求少，房?jì)r(jià)就低；如果供不應求，房?jì)r(jià)就會(huì )漲。大家如果注意國務(wù)院出臺的八條措施里，有很多措施和供求有關(guān)。比如若干城市開(kāi)始進(jìn)行限購措施，限購措施會(huì )約束需求量，那邊又加大普通商品房供應量，加大保障房供應量，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )平穩。

　　四、房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，是半金融資產(chǎn)，和通貨膨脹、貨幣政策有關(guān)系。所以，貸款多少，貸款利率高低都會(huì )影響房?jì)r(jià)、影響房地產(chǎn)發(fā)展的質(zhì)量。美國的次貸危機就是對房地產(chǎn)供應的貨幣政策出了較大的問(wèn)題，影響了全世界。

　　五、稅收同樣影響房?jì)r(jià)。出臺房產(chǎn)稅一下子把高房?jì)r(jià)壓下去，這是不可能的，但是它會(huì )使炒房得到遏制。大家有時(shí)候說(shuō)交易稅收多或少會(huì )使炒房者轉嫁風(fēng)險，有一定的道理，但是要明白，房產(chǎn)稅是持有者繳納，不是可以轉嫁的，這個(gè)意義上房產(chǎn)稅對房?jì)r(jià)有一定的遏制和收斂作用，但不是絕對的遏制和收斂作用。

　　總而言之，大家要明白，一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和這五個(gè)坐標聯(lián)系在一起，不是一蹴而就，不是一錘子“買(mǎi)賣(mài)”，是復雜的系統工程，如果大家認真學(xué)習國務(wù)院出臺的八條措施，我剛才說(shuō)的五個(gè)方面這八條措施都有，我們今天出臺的市政府令是配合國務(wù)院的要求。

　　房產(chǎn)稅將用于公租房建設

　　黃奇帆：征收的房產(chǎn)稅將用在哪里？市委全委會(huì )和市政府常務(wù)會(huì )都做了決定，收的房產(chǎn)稅都放到公租房建設中，但是大家千萬(wàn)不要以為我們造公租房需要巨大的資金，手里沒(méi)有錢(qián)，就想收房產(chǎn)稅，這是兩碼事。

　　房產(chǎn)稅有四大意義，現在我們收房產(chǎn)稅其實(shí)象征性意義大于實(shí)際意義，我估計今年我們也就是能收1.5億元左右，這個(gè)量不大，我們公租房投資需要多少錢(qián)？我們3年建4000萬(wàn)平方米，20平方米/人，可以解決200萬(wàn)人居住，大概要1000億資金，其中300來(lái)億是政府撥款，政府的土地儲備加現金撥款，公共財政支出為低收入群體承擔這筆公共費用。如果房產(chǎn)稅能收到一點(diǎn)錢(qián)，當然用來(lái)支持公租房的資金來(lái)源，但是絕不是靠房產(chǎn)稅來(lái)支撐公租房。

　　陳和平：剛才黃奇帆市長(cháng)對重慶市部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的有關(guān)辦法給大家作了通報，接下來(lái)請記者朋友們提問(wèn)。

　　對“三無(wú)對象”征稅是為遏制炒房團

　　人民日報：在房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革方案中，首批將獨棟和新購高檔住房納入征稅范圍，是出于什么考慮？重慶把“三無(wú)人員”納入首批房產(chǎn)稅征收范圍，會(huì )不會(huì )造成外來(lái)人員稅收待遇不一致，從而會(huì )影響重慶投資環(huán)境？

　　黃奇帆：國際慣例一般是所有的房屋都收房產(chǎn)稅，但是所有房屋都收稅又有非常大的差異。

　　在重慶，普通房對象，中低收入群體過(guò)去這些年用自己的收入買(mǎi)了一套房子，尚在還按揭貸款，總體上這些都是該鼓勵消費的，至少我們認為沒(méi)有必要收，所以這次通通都撇開(kāi)，都不相關(guān)。對于買(mǎi)了獨棟商品住房和高檔住房的，要收稅，而且是指從現在起新買(mǎi)的高檔住房會(huì )涉及到，因為你占有公共資源比較多，高檔住房要收稅，收0.5%、1%、1.2%，對他們的影響力不是很大，但是體現了收稅的導向。

　　至于“無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作”人員買(mǎi)第二套普通房我們也收稅，純粹是為了遏制炒房團。如果你到重慶，哪怕有工作沒(méi)有戶(hù)口，照樣可以住公租房，可以買(mǎi)商品房，不會(huì )受房產(chǎn)稅影響。但如果你一沒(méi)工作、二沒(méi)戶(hù)籍、三沒(méi)投資企業(yè)，四是甚至在重慶都不住一天，買(mǎi)多套房，一套房都不住，可以認定你是純屬炒作，任何國家、任何地方遇上炒房團都該有效遏制。

　　誰(shuí)如果認為炒房團把房?jì)r(jià)炒高，使這個(gè)地方多收稅，增加GDP，是非常愚蠢的短視。從這個(gè)意義上，每個(gè)國家都遏制炒房團，防范世界熱錢(qián)蜂擁炒房，破壞當地經(jīng)濟。在美國，對于炒房的買(mǎi)賣(mài)，就收特別高的房產(chǎn)稅，讓炒房團賺不了錢(qián)，鎩羽而歸。這個(gè)意義上，我們對任何人到重慶旅游、居住，哪怕沒(méi)有工作，買(mǎi)一套房都沒(méi)有關(guān)系，我們很開(kāi)放，如果有工作，真需要買(mǎi)兩套普通房我們也還是開(kāi)放，但是炒房不行。炒房使這里的投資環(huán)境惡化，貽誤整個(gè)經(jīng)濟大局。

　　“國八條”制衡

　　重慶政策不會(huì )引發(fā)其他城市搶購風(fēng)

　　中國新聞社：為什么重慶要在全國率先對部分住房征收房產(chǎn)稅？重慶發(fā)布房產(chǎn)稅征收改革試點(diǎn)的政策是否會(huì )引發(fā)其他城市的商品房搶購風(fēng)？

　　黃奇帆：重慶的房?jì)r(jià)并不是很高，出臺房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)政策，本身就說(shuō)明我們不是為了打壓高房?jì)r(jià)而出臺房產(chǎn)稅，而是為了健全財稅體制、完善房地產(chǎn)調控、公平二次分配以及形成健康的消費習慣這四大意義而展開(kāi)的。在當前重慶房?jì)r(jià)還不高，均價(jià)5000多元/平方米的情況下出臺這樣的政策，可以使重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)在今后五年、十年的發(fā)展中更加健全，不至于等到價(jià)格很高了，房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂了再調整，已經(jīng)有點(diǎn)貽誤戰機了。

　　第二個(gè)方面，重慶是國務(wù)院批準的綜合配套改革試驗區，試驗區本身就承擔著(zhù)為國家多做一些綜合性的試驗的職責，重慶的經(jīng)濟結構、城市化率及人均收入水平都和全國差不多，如果重慶試驗比較合理并取得成功，那么在全國各地推廣就具有一定基礎，因此，重慶按照國務(wù)院要求率先開(kāi)展房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。

　　第二個(gè)問(wèn)題，重慶的政策不會(huì )引發(fā)其他省市的搶購風(fēng)。是否買(mǎi)房是由房子的價(jià)格和購買(mǎi)力決定的，沒(méi)有購買(mǎi)力的人不會(huì )因為這個(gè)政策而瘋搶房子。尤其要注意的是，重慶今天的新聞發(fā)布會(huì )其實(shí)是對26日國務(wù)院八條措施的貫徹落實(shí)和具體配合，這八條中，有三條是限購限貸，就是約束二三線(xiàn)城市購買(mǎi)多套房。因此可以說(shuō)，重慶的政策與“國八條”是一個(gè)平衡的體系。

　　房地產(chǎn)不是地方持久發(fā)展的主要動(dòng)力

　　新華社：現在重慶房地產(chǎn)業(yè)對重慶的財政貢獻有多大？試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅能否擺脫地方政府對土地財政的依賴(lài)？房產(chǎn)稅如何能夠確保征收到位？

　　黃奇帆：去年，重慶GDP有7890億元，增速為17.1%，房地產(chǎn)僅占其中的3%，可以說(shuō)，重慶經(jīng)濟增長(cháng)不完全靠房地產(chǎn)支撐，3%是合理的規模。如果重慶的GDP高速增長(cháng)是靠房地產(chǎn)的瘋狂投資和增長(cháng)撐起來(lái)的，既不可持續，也不健康。同時(shí)，重慶的一般預算內有1000多億是地方一般財政收入，其中，20%左右是和房地產(chǎn)有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、交易契稅、所得稅、增值稅等收入，這個(gè)比重是基本健康的。

　　房地產(chǎn)是老百姓安居樂(lè )業(yè)的基礎，因此重慶政府很重視，但我們并不認為房地產(chǎn)是地方持久發(fā)展的主要動(dòng)力。一個(gè)地區持久發(fā)展的主要動(dòng)力靠的是工業(yè)、服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)包括金融業(yè)、商貿流通業(yè)、交通運輸業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等等各方面。房地產(chǎn)只是第三產(chǎn)業(yè)中的某一方面，不能把它當成經(jīng)濟發(fā)展很重要的一面。

　　重慶政府最近五年，始終控制一條措施，在每年固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資絕不超過(guò)25%，不能把房地產(chǎn)當成吃飯一樣重要的問(wèn)題。

　　每年200萬(wàn)平方米高檔住宅

　　收稅并不復雜

　　黃奇帆：對于第二個(gè)問(wèn)題，如何保證房產(chǎn)稅征收到位。我們經(jīng)過(guò)深思熟慮，方式也比較簡(jiǎn)明扼要，在前兩年均價(jià)基礎上計算的平均值作為基準，超過(guò)這個(gè)基準兩倍的，就要進(jìn)入納稅范圍，比如今年只要價(jià)格為9941元/平方米的房子一定進(jìn)入收稅體系，1.5萬(wàn)元/平方米就是三倍的價(jià)格，要征1%的稅，如果2萬(wàn)元/平方米，就是1.2%的稅率。所以購房者一目了然，買(mǎi)方賣(mài)方，收稅者和社會(huì )中介都會(huì )明白。

　　其次，重慶采取抵扣的方式，別墅抵扣180平方米，新購高檔公寓抵扣100平方米，我們不涉及復雜計算。三是收稅的結構，我們主要收增量，不碰存量，對我們來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)不是對老百姓的存量房子收稅，而是對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起到規范、調節作用，對未來(lái)房?jì)r(jià)炒作起到一定遏制作用，所以只對新增房屋收稅，這是非常明智、合理的。第四，重慶每年2000萬(wàn)平方米的交易中，超過(guò)兩倍價(jià)格的高檔房的比例約為10%，占200萬(wàn)平方米，這樣的工作量并不大，方式也不復雜，因此，我們的稅務(wù)系統能很好的把房產(chǎn)稅征收到位。

　　對持有環(huán)節征稅不存在轉嫁風(fēng)險

　　香港文匯報：現在很多人有這樣的疑問(wèn)，擔心重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅，雖然初衷是好的，但是稅收最終會(huì )轉嫁風(fēng)險，由購房者承擔？您怎么理解？

　　黃奇帆：我認為這是大家沒(méi)有理解房產(chǎn)稅是財產(chǎn)持有環(huán)節稅的定義，過(guò)去房產(chǎn)稅總被認為在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中將負擔轉嫁給他人，對炒房者來(lái)說(shuō)沒(méi)有約束，今天買(mǎi)下來(lái)之后把這些交易稅收在炒作時(shí)炒到下一波，有人接盤(pán)。要知道房產(chǎn)稅這件事是持有環(huán)節的稅，這個(gè)意義上講，收房產(chǎn)稅對于老百姓的消費習慣、炒房習慣會(huì )有所遏制。

　　只要是有產(chǎn)權的獨棟住宅一樣收稅

　　經(jīng)濟觀(guān)察報：重慶在房產(chǎn)稅征收過(guò)程中如何做到盡可能公平？比如有些大學(xué)給一些高端人才提供獨棟別墅，包括政府有可能給一些干部提供獨棟住房居住，對這部分獨棟房子如何征稅？

　　黃奇帆：首先，如果是普通住房，存量不相關(guān)，增量不相關(guān)。如果是政府官員，就我印象而言，政府官員的住房，如果是有產(chǎn)權的房屋，是沒(méi)有別墅的；重慶政府還沒(méi)有到哪個(gè)部門(mén)、哪個(gè)局長(cháng)分房子，是把別墅分給他當產(chǎn)權房，如果這個(gè)房子作為公房，根本就是沒(méi)有給他，不是他家的私產(chǎn)。即使真有，對不起，一樣收稅。

　　對于大學(xué)聘用的教授，可能有住高級公寓的，但住獨棟別墅的，似乎沒(méi)有這樣的情況，如果真把別墅分給教授，成為產(chǎn)權房，一樣收稅，沒(méi)有特別的，就這樣簡(jiǎn)單。

　　第一財經(jīng)日報：重慶市房管局在一個(gè)多月前把房屋交易的計價(jià)方式由以前按套內面積計價(jià)改成建筑面積計價(jià)，這個(gè)調整是不是為了擴大房產(chǎn)稅的應稅面考慮？如果是，每年能夠因此增加多少稅收？如果不是，為什么要把10年前通過(guò)各種努力和國際接軌的套內面積計價(jià)改成建筑面積計價(jià)？

　　黃奇帆：可以說(shuō)，全世界的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以建筑面積為準，中國從沿海到內陸都是這樣，重慶以前也是建筑面積，有一段時(shí)間搞成套內面積，大家感覺(jué)下來(lái)面積大一點(diǎn)，多一點(diǎn)，說(shuō)起來(lái)價(jià)格怎么劃算一點(diǎn)，其實(shí)心理作用，一模一樣。作為一個(gè)統計方式，與全國同軌，都是一樣的。重慶市人大常委會(huì )糾正了我們原來(lái)的做法，市政府完全支持贊成，這件事對我們高檔房產(chǎn)稅計價(jià)是計量基礎，但是它的調整不是為了房產(chǎn)稅，是為了和國際慣例、國內慣例接軌。

　　存量別墅征稅價(jià)格分兩類(lèi)評估

　　騰訊大渝網(wǎng)：重慶存量別墅征稅價(jià)格如何界定？

　　黃奇帆：有三個(gè)考慮：一是重慶目前別墅的量，不管是存量還是今后要造的量還不算很多，重慶是新興發(fā)展起來(lái)的城市，和沿海發(fā)達地區很不相同。首先是存量別墅量總的不算多，我們算了一下大概有2000多棟；其次，這2000多棟大體上都是在這十年里交易的，它的計價(jià)基本在，價(jià)格比較清晰。我們可以根據一個(gè)原理評估，評估有兩類(lèi)，一類(lèi)是這個(gè)別墅這幾年有沒(méi)有進(jìn)行二手房交易，如果一個(gè)別墅區有300棟別墅，十年前的價(jià)格是7000元/平方米，最近兩年的交易價(jià)變成1.3萬(wàn)或者1.5萬(wàn)元/平方米，就以現在的交易價(jià)匡算。一類(lèi)是如果完全沒(méi)有交易價(jià)，這300棟別墅十年前大家買(mǎi)了，十年之后誰(shuí)都不賣(mài)，沒(méi)有新的交易價(jià)，我們可以以原來(lái)的交易價(jià)加這十年重慶房?jì)r(jià)的平均增長(cháng)率，因為十年前我們也有均價(jià)，現在也有均價(jià)。比如現在的均價(jià)是5000元/平方米，以前均價(jià)是2000元/平方米，如果均價(jià)漲了兩倍，別墅計價(jià)理所當然也漲兩倍，但這里面有一個(gè)系數，系數請專(zhuān)家論定，國土局局長(cháng)在這里，到時(shí)候可以發(fā)布系數統計。

　　張定宇（市國土房管局局長(cháng)）：我們的一些細則會(huì )發(fā)布出來(lái)。

　　陳和平（市政府秘書(shū)長(cháng)）：我們28日會(huì )將《征收辦法》和《實(shí)施細則》在媒體上公布出來(lái)。

　　香港大公報：市長(cháng)之所以選擇今天這個(gè)日子發(fā)布房產(chǎn)稅征收政策，除了國八條之外會(huì )不會(huì )是財政部和相關(guān)部門(mén)給予重慶特別批示的黃道吉日？

　　黃奇帆：首先，國務(wù)院昨天出臺了八條措施，作為地方政府今天這時(shí)候發(fā)布這項政策，應該是對國務(wù)院八條措施貫徹落實(shí)的呼應。其次，我們也想過(guò)，今天再不出，再過(guò)幾天要過(guò)春節了，一去就是半個(gè)月，最近社會(huì )上對房產(chǎn)稅的討論很熱鬧，由于重慶政府沒(méi)有把房產(chǎn)稅的方案、細則具體地告訴大家，許多討論有點(diǎn)兒以訛傳訛，比如說(shuō)200平方米以上的大房子是要收稅的，如果再不向媒體講清楚，春節期間各方面以訛傳訛，反而把很神圣、負責任、很合理的事變成八卦新聞，和我們真正的方案無(wú)關(guān)，我們覺(jué)得不能再等了。第三，可能大家覺(jué)得增量要收稅，現在買(mǎi)了算存量，如果再猶豫不決會(huì )引發(fā)投機心理，所以該出手時(shí)就出手。

　　農民日報：房產(chǎn)的價(jià)值包含土地的價(jià)值和地面建筑物的價(jià)值，房?jì)r(jià)很大程度源于土地出讓金推高，具體征收房產(chǎn)稅收怎么把兩者分開(kāi)，如果不分開(kāi)，我們城鎮土地使用稅已經(jīng)交過(guò)，是不是有重復征收的嫌疑？

　　黃奇帆：這是一個(gè)容易糊涂，容易混為一談的問(wèn)題。首先，不管?chē)鴥冗�是國際，土地所有者對土地的轉讓、出讓、出租、買(mǎi)賣(mài)，都有權收費，不管土地是私有還是公有。其次，房產(chǎn)稅是一個(gè)政府作為國家機器對社會(huì )資源配置時(shí)形成的稅，不存在房產(chǎn)稅和土地出讓金或者土地費之間的摩擦，沒(méi)有重復的概念，這是基本的原理。

　　每年征收一次

　　征稅時(shí)間定為每年10月1日至31日

　　日本媒體：房產(chǎn)稅如何征收？外地人在重慶買(mǎi)第二套房要征收，針對外地人怎么征收？

　　劉有恒（市地稅局局長(cháng)）：征收時(shí)間應該是從今天發(fā)布之后，從明天開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅政策出臺，納稅對象確定之后每年征收一次，征收工作是稅務(wù)局按照政府令的有關(guān)規定、范圍、對象征收。對存量房，根據國土部門(mén)提供的征收對象征收。再就是增量房，符合前兩年均價(jià)的對象，我們在其買(mǎi)房時(shí)要對其征收，所以對存量和增量采取不同的辦法。

　　兩個(gè)來(lái)源確定之后鎖定的納稅對象，納入我們的監控范圍，每年對其征收，每年到了征稅時(shí)通過(guò)各種手段告知被征收對象，通過(guò)公告、信函，甚至上門(mén)告知他的納稅義務(wù)，應該納稅的稅額。在征收環(huán)節上，我們把征收時(shí)期定為每年10月1日~31日作為征期，征收實(shí)行屬地化，納稅人在什么區縣就在什么區縣范圍征收，我們也采取特殊方式，對特別集中的地方采取上門(mén)服務(wù)的方式。 據重慶日報

　　釋疑

　　今起到年底買(mǎi)房 建面單價(jià)超9941元要征稅

　�、俦敬畏慨a(chǎn)稅試點(diǎn)的區域有哪些？

　　本次房產(chǎn)稅試點(diǎn)的區域為主城九區，包括渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區，含北部新區、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區、經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區。

　�、诒敬蝹�(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的征收對象包括哪些住房？

　　本次個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策的征收對象包括以下三類(lèi)住房:

　　一是個(gè)人擁有的獨棟商品住宅。

　　二是個(gè)人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。

　　三是在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。

　　新購住房是指《暫行辦法》施行之日起購買(mǎi)的住房（包括新建商品住房和存量住房）。新建商品住房購買(mǎi)時(shí)間以簽訂購房合同并提交房屋所在地房地產(chǎn)交易與權屬登記中心的時(shí)間為準，存量住房購買(mǎi)時(shí)間以辦理房屋權屬轉移、變更登記手續時(shí)間為準。

　�、凼裁词仟殫澤唐纷≌�？

　　獨棟商品住宅是指房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)項目中在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無(wú)共墻、無(wú)連接的成套住宅。

　�、茉谥貞c市無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作具體指什么？

　　無(wú)戶(hù)籍是指無(wú)重慶市戶(hù)籍，無(wú)企業(yè)是指在重慶市無(wú)獨資、絕對和相對控股的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，無(wú)工作是指不在重慶市的各級行政事業(yè)單位、團體，各類(lèi)企業(yè)等經(jīng)營(yíng)實(shí)體就業(yè)。

　�、葜鞒蔷艆^年度新建商品住房成交建筑面積均價(jià)如何計算？

　　主城九區年度新建商品住房成交建筑面積均價(jià)是指對主城九區全年交易的各類(lèi)新建商品住房按建筑面積統計的平均成交價(jià)格，由國土房管部門(mén)于次年1月在其網(wǎng)站上公布。

　�、奚蟽赡曛鞒蔷艆^新建商品住房成交建筑面積均價(jià)如何確定？

　　上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)，按照我市國土房管部門(mén)公布的上兩個(gè)年度新建商品住房建筑面積均價(jià)算術(shù)平均計算。

　　例如：2009年、2010年我市主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)分別為4179元/平方米、5762元/平方米，因此，2011年上兩年度主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)為：（4179+5762）/2=4970.5元/平方米；2011年上兩年度主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)的2倍為9941元/平方米。

　　即：在2011年1月28日~12月31日之間，凡購買(mǎi)住房（含新建商品住房和存量住房）成交建筑面積單價(jià)在9941元/平方米（含）以上的住房均屬征收對象。

　�、叻慨a(chǎn)稅稅率是如何規定的？

　　本次房產(chǎn)稅稅率采取分檔稅率：一是獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%。二是在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

　�、鄳�稅住房免稅面積如何規定？

　　納稅人在《暫行辦法》施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。

　　免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個(gè)家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積。

　　納稅人家庭擁有多套應稅住房的，按時(shí)間順序對先購的一套應稅住房計算扣除免稅面積，其中：納稅人家庭擁有多套《暫行辦法》施行前的獨棟商品住宅，允許納稅人選擇一套應稅住房計算扣除免稅面積。

　　在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應稅住房均不扣除免稅面積。

　�、峥鄢�免稅面積以家庭為單位，如何認定家庭情況？

　　按《暫行辦法》規定，家庭是指由應稅住房的納稅人和與其共同戶(hù)籍的家庭成員組成的家庭。

　�、馊绻�第一套應稅住房不足100平方米，第二套應稅住房是否可繼續享受抵扣其不足100平方米的面積？

　　不能，按《暫行辦法》規定，一個(gè)家庭只能享受一套應稅住房扣除免稅面積。

　　{11}應納稅額的計算方式是什么？

　　應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率

　　其中：應稅建筑面積=建筑面積－免稅面積

　　舉例：

　　1.存量獨棟商品住宅應納稅額計算。假設某家庭擁有的第一套存量獨棟商品住宅建筑面積為400平方米，交易單價(jià)為16000元/平方米，其納稅額為：（400-180）×16000×1%=35200元。

　　2.新購高檔住房納稅額計算。假設某家庭在2011年1月28日~12月31日之間，新購了一套符合扣除免稅面積的應稅住房，其建筑面積為180平方米，交易單價(jià)為10000元/平方米，其納稅額為：（180-100）×10000×0.5%=4000元。

　　3.應稅普通住房納稅額計算。假設在2011年1月28日~12月31日之間的應稅普通住房建筑面積為80平方米，交易單價(jià)為7000元/平方米，其納稅額為：80×7000×0.5%=2800元。

　　{12}應稅住房納稅在以后年度征稅時(shí)或產(chǎn)權轉讓后是否重新確定計稅依據？

　　應稅住房計稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。

　　應稅獨棟商品住宅和新購高檔住房在以后年度納稅或產(chǎn)權轉讓時(shí)，其計稅交易價(jià)和稅率不變，仍按首次確定的計稅交易價(jià)和稅率計算應納稅額。

　　在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人擁有的普通應稅住房轉讓后，仍屬征稅對象的，根據新的交易價(jià)確定稅率并計算應納稅額。

　　{13}應稅住房什么時(shí)間開(kāi)始計稅？

　　個(gè)人住房房產(chǎn)稅的計稅時(shí)間從取得應稅住房產(chǎn)權的次月起。稅款按年計征，不足一年的按月計算應納稅額。

　　{14}個(gè)人房產(chǎn)稅繳納時(shí)間及地點(diǎn)是如何規定的？

　　個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，在每年的10月1日至10月31日由納稅人申報繳納。應稅住房轉讓的，在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續時(shí)一并征收當年個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

　　個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅地點(diǎn)為住房所在地。納稅人有多處應稅房產(chǎn)，且又不在同一地方的，應按住房的坐落地點(diǎn)，分別向住房所在地的地方稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　{15}新購新建商品住房為裝修房的，這部分價(jià)值是否扣除？

　　新購新建商品住房為裝修房的，這部分價(jià)值在計稅時(shí)予以核定扣除。

　　{16}哪些應稅住房不予扣除免稅面積？

　　1.在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人的應稅住房不予扣除。

　　2.納稅人家庭擁有的第二套（含）以上的應稅住房不予扣除。

 

　　相關(guān)

　　上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅

　　人均超60平方米開(kāi)征

　　據新華社電 27日，上海市人民政府當日印發(fā)《上海市開(kāi)展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，辦法規定從1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jì)r(jià)高低分別暫定為0.6%和0.4%。

　　辦法明確對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（住房建筑面積）扣除。即：對居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過(guò)60平方米（含60平方米）的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規定計算征收房產(chǎn)稅。

 

　　房產(chǎn)稅將逐步推向全國

　　據新華社電 最近召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議同意在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉建設部有關(guān)負責人27日就房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在總結試點(diǎn)經(jīng)驗后，將適時(shí)研究提出逐步在全國推開(kāi)的改革方案，條件成熟時(shí)，將在全國范圍內對個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。

　　其他國家怎樣征房產(chǎn)稅？

　　據不完全統計，目前世界上有130多個(gè)國家和地區對住房征收房產(chǎn)稅，通行的做法：一是將房產(chǎn)稅作為調節收入和財富分配的重要工具，對個(gè)人住房在保有環(huán)節每年普遍征收，對低收入家庭、困難群體的住房給予減免稅。二是收入歸屬地方政府，主要用于教育、衛生、消防、治安及基礎設施建設等公共服務(wù)支出。三是多以評估值為計稅依據。大多數國家和地區都是以某一時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為基準，采取批量評估的方式確定應稅房地產(chǎn)的計稅價(jià)值，并根據房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況在一定年限內實(shí)施重估，如香港就每年實(shí)施重估。四是大多實(shí)行比例稅率。在多數國家和地區，地方政府都有權根據本地情況確定具體適用稅率。