外地投資客“抄底”商鋪

5月初，國內一家知名的商務(wù)酒店管理企業(yè)，悄然在“龍湖大道”訂下了3層樓，共計4000平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項目。本月，北京一家投資類(lèi)公司又在幫“客戶(hù)”在重慶樓市中挑選優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目。

“客戶(hù)是國際一家非常知名的企業(yè)，準備拿出13億元資金投資重慶商業(yè)地產(chǎn)，目前我們正在和一些項目接觸，第一階段會(huì )先投資6個(gè)億試水。”該投資公司相關(guān)負責人趙先生透露，相較與國內眾多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，重慶作為直轄市，無(wú)論從商業(yè)投資環(huán)境還是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格來(lái)看都比較穩定，這也是客戶(hù)在眾多城市中，唯獨選擇重慶作為投資目的地的原因�？蛻�(hù)將可能通過(guò)借貸注資的方式，直接與開(kāi)發(fā)企業(yè)合作。一旦敲定，資金到位的時(shí)間將會(huì )非�？�，“一個(gè)月時(shí)間就能到位”。

重慶樓市近期緣何引發(fā)外地投資客的關(guān)注？仲量聯(lián)行重慶商業(yè)部負責人梁果認為，首先是大環(huán)境的利好。隨著(zhù)兩江新區開(kāi)發(fā)開(kāi)放程度的加深，重慶所營(yíng)造的政策環(huán)境和投資環(huán)境也越來(lái)越好，入渝世界500強企業(yè)增多就是最好的例證。“近年來(lái)重慶商業(yè)地產(chǎn)項目的增多，也給了外地資金更多的選擇空間。”梁果說(shuō)，以寫(xiě)字樓為例，近幾年重慶寫(xiě)字樓呈現出“井噴”的發(fā)展態(tài)勢，僅江北嘴就有近300萬(wàn)平方米的體量，且在檔次、品質(zhì)上都有了很大的提升。

市 場(chǎng)

房企競爭加劇 新興區域“火了”

6月，伴隨著(zhù)樓市下行壓力，多數房企未能接近年度目標半數，這推動(dòng)房企大佬們各出奇招促銷(xiāo)，且促銷(xiāo)的力度越來(lái)越大，這也帶動(dòng)了樓市的輕微“松動(dòng)”，甚至出現了房?jì)r(jià)裸奔的現象。

大佬挑起的“價(jià)格戰”

“5800元/㎡，買(mǎi)龍湖U城的精裝房！”近日，龍湖的“促銷(xiāo)”廣告充斥各大媒體，金科也鉚足勁開(kāi)始跑量，從未有過(guò)首付分期付款的金科，推出首付2萬(wàn)元即可買(mǎi)房的銷(xiāo)售政策；6月初，首鋼美利山推出首付分期和公積金貸款，贏(yíng)得購房者熱捧；而在5月底，恒大照母山(樓盤(pán)詳情 樓盤(pán)點(diǎn)評 項目圖庫 價(jià)格走勢)推出“最低套內8999元/平方米，并贈送1500元/平方米名品裝修”的巨惠，讓樓市出現了購房潮……樓市大佬們的大力度促銷(xiāo)，讓不少中下開(kāi)發(fā)商倍感壓力。“從市場(chǎng)的反應來(lái)看，購房者似乎只對那些真實(shí)大幅度降價(jià)的樓盤(pán)感興趣，如恒大照母山，如龍湖U城。”一業(yè)界資深人士指出，“分期首付”只是開(kāi)發(fā)商階段性的措施，目的是為提升銷(xiāo)售量，但也會(huì )對自身構成風(fēng)險，資金回籠較慢，且透支了未來(lái)1~3年的購房人群。

同時(shí)在寫(xiě)字樓等方面，涌鑫地產(chǎn)旗下的重慶國際家紡城更是推出寫(xiě)字樓首付分期，這是重慶首個(gè)“首付分期”的寫(xiě)字樓，似乎打響了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“冬季”促銷(xiāo)戰爭，而且協(xié)信嘉州中心推出“8.7折”特價(jià)寫(xiě)字樓。

二手房賣(mài)家在堅守“底線(xiàn)”

面對一手房的大力度降價(jià)促銷(xiāo)，而二手房市場(chǎng)出現了價(jià)格相對穩定，但成交奇低，市場(chǎng)呈現價(jià)穩量跌的態(tài)勢。

近日，記者走訪(fǎng)了沙坪壩、冉家壩等地的二手房門(mén)店，發(fā)現各門(mén)店的看房者少。“這和去年同期相比，成交量減少了四成左右。”誠祥房產(chǎn)一門(mén)店負責人告訴記者，主要是看房者減少，市場(chǎng)觀(guān)望情緒十分嚴重。來(lái)自搜房網(wǎng)數據統計，6月首周，全國26城市二手住宅掛牌價(jià)格環(huán)比上周10升16降，共有25個(gè)城市環(huán)比漲跌幅在1%內。該數據還顯示，重慶首周二手房均價(jià)約7515元/平方米，較前一周下跌12元/㎡，環(huán)比下降0.16%。從區域來(lái)看，重慶9區二手房掛牌均價(jià)未有太大的漲跌波動(dòng)，各區均在目標價(jià)位波動(dòng)，5漲4跌，各區均價(jià)基本保持上周水平。

 

新興區域價(jià)格競爭激烈

縱觀(guān)重慶樓市，降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)主要集中在大學(xué)城、茶園、照母山等新興城市區域，而傳統的商圈核心區域降價(jià)促銷(xiāo)力度相對較小。

在降價(jià)促銷(xiāo)成為樓市主流的當下，主城商圈核心區域由于地段好，配套成熟等原因，這里的樓盤(pán)基本上沒(méi)有采取“裸奔”，只是推出一些首付分期、少量特價(jià)房等吸引購房者。而在大學(xué)城、茶園、照母山等集中開(kāi)發(fā)的新興城市區域，由于在售的項目眾多，形成了激烈的“搶客競爭”——在這些區域，“小蜜蜂”滿(mǎn)天飛，四處拉客；而樓盤(pán)本身則大打價(jià)格戰，拿出“誠意”，以高性?xún)r(jià)比吸引購房者。所以，“撿火巴和”的購房者可多關(guān)注新興城市區域。

探 因

市場(chǎng)背后的“以?xún)r(jià)換量”

“市場(chǎng)的變化，主要原因在于市場(chǎng)的總體成交量下滑，開(kāi)發(fā)企業(yè)意在以?xún)r(jià)換量。”首席分析師何旭認為，2014年即將過(guò)半，一些房企對之前制定的任務(wù)量完成度較低，而緊隨而來(lái)的夏季，也并非是傳統的旺季，為了保證現金流，開(kāi)發(fā)商唯有采取以?xún)r(jià)格換取市場(chǎng)的跑量方式。“其實(shí)，現在的價(jià)格松動(dòng)還沒(méi)有到赤裸裸的地步，更多的是隱性的變相降價(jià)方式，比如通過(guò)推出特價(jià)房、加大優(yōu)惠力度、推出零首付或首付分期等各種方式，降低購房者的資產(chǎn)滾動(dòng)成本，打消購房者的心理障礙，從而達到刺激消費、保證成交量的目的。”

雖然，在目前的總體市場(chǎng)背景下，何旭判斷開(kāi)發(fā)企業(yè)以?xún)r(jià)換量的方式還會(huì )持續一段比較長(cháng)的時(shí)間，甚至不排除持續到明年年初。但何旭同時(shí)分析稱(chēng)，重慶整體的樓市比較穩定，降價(jià)的幅度不會(huì )太大。“算上前期的拿地成本，以及后期的開(kāi)發(fā)、運營(yíng)、稅費等成本，一些樓盤(pán)項目有降價(jià)的空間，但這個(gè)空間不會(huì )太大”。

趨 勢

市場(chǎng)在變，房企轉型步伐加快

“開(kāi)發(fā)商做好適度控制成本，把節省下來(lái)的錢(qián)添加到營(yíng)銷(xiāo)費用里，其中一線(xiàn)房企為增加的重點(diǎn)，這將是轉型的大方向。”領(lǐng)域市場(chǎng)機構研發(fā)中心總監張?chǎng)握J為，房企轉型升級的步伐在加快，這也是市場(chǎng)的趨勢。如今不少房企靠營(yíng)銷(xiāo)手段的翻新來(lái)促成成交。通過(guò)降價(jià)、首付分期、商業(yè)地產(chǎn)返租、接受公積金貸款等方式跑量，效果明顯，可以預見(jiàn)下半年會(huì )有更多開(kāi)發(fā)商延續這一策略。目前，可供開(kāi)發(fā)商選擇的渠道、媒體、線(xiàn)上、線(xiàn)下資源可謂眼花繚亂，在有限的營(yíng)銷(xiāo)費用下，操盤(pán)手是否能玩轉“整合營(yíng)銷(xiāo)”是一個(gè)樓盤(pán)成敗關(guān)鍵。“樓市轉型在即，操盤(pán)手提升整合和管理的能力至關(guān)重要。如何在營(yíng)銷(xiāo)組合上做出精準選擇，打出穩準有力的‘組合拳’，是開(kāi)發(fā)商接下來(lái)需要做的重要功課。”